Diversificando la inversión inmobiliaria mediante FinTechs de Real State

Emilio José Perez Poyatos

Que la inversión inmobiliaria es un elemento recurrente en el conjunto de la población española es innegable. Se suelen emplear distintos argumentos para justificar nuestra predisposición, pero a mi juicio son dos la claves que dan la respuesta.

En primer lugar el componente cultural. Nuestra sociedad goza (o padece, según se mire) de un carácter sedentario que no se da en otros países de nuestro continente. Por lo común preferimos la proximidad a nuestros orígenes y nuestra familia a la hora de escoger dónde trabajar o dónde instalar nuestra residencia. Esto se exacerba especialmente en las áreas urbanas menos pobladas, y recordemos que España cuenta con un número de pequeños municipios muy por encima de la media europea.

En segundo lugar el componente económico. Si bien la vivienda fue un valor especulativo entre los años 2001-2008, arropado por la falsa creencia de que “todo sube” de forma artificial, sin tener en cuenta ubicación, características o conservación, el ladrillo fue usado durante décadas como arma para protegerse de la inflación. Recordemos que en los años 70 por ejemplo el IPC crecía a doble dígito, con cúspide en 1977 en el 26,39%, y durante los años 80 y 90 lo más habitual era encontrarnos rangos entre el 4-7%. Factores como la llegada del Euro, la crisis y la carrera tecnológica han hecho que de un tiempo a esta parte todo atisbo de inflación sea un espejismo en el desierto.

Dicho esto, la utilización del sector inmobiliario en una cartera de inversión se fundamenta no sólo en su capacidad de renta periódica, sino sobre todo en el alto grado de descorrelación que guarda con el resto de activos tradicionales: Bonos Investment Gradem Bonos High Yield, Renta Variable Emergente, Renta Variable Zona Euro, etc… Para muestra podemos ver el siguiente cuadro de correlaciones elaborado por el equipo de JP Morgan AM.

La teoría de carteras afirma que existen dos tipos de riesgo, uno sistémico (que afecta a una pluralidad de activos) y otro específico (que afecta a un activo concreto). Un ejemplo de riesgo sistémico sería colapso del sistema bancario, mientras que un riesgo específico sería la multa milmillonaria que aplicó la justicia norteamericana al Deutsche Bank por las emisiones de hipotecas basura RMBS. Si bien el riesgo específico es minorable en tanto tengamos una pluralidad de activos en nuestro portafolio, “efecto dilución”, el riesgo sistémico a priori no es salvable dado el campo tan amplio que abarca.

Conviene contemplarla correlación entre los valores. De poco sirve tomar 20 valores diferentes si los 20 pertenecen son petroleras. Diversificación sí pero con descorrelación también, he ahí la gran valía de los inmuebles.

Llegados a este punto viene la pregunta del millón, ¿qué fórmulas tenemos para invertir en inmuebles? Básicamente serían:

  1. Inversión directa: su principal ventaja es convertirse en un activo patrimonial que podrás habitar, arrendar o enajenar cuando quieras. Por el contrario es la opción más costosa tanto en el tramo inicial como recurrente, además de requerir un mantenimiento.
  2. Inversión mediante IIC: lo más común sería comprar participaciones de un fondo de inversión que invierte en Real Estate.
  3. Inversión mediante SOCIMI: se trata de una figura relativamente reciente que bebe de los REIT anglosajones. Cotiza en bolsa como una empresa más y el 80% de sus ingresos se distribuye como pay-out entre los accionistas una vez al año.
  4. Inversión mediante Fintech de Real Estate: diversificada y ágil, la veremos con más detenimiento a continuación.

Dentro de la oferta de fintech Real Estate podemos participar de distintos estadios y modalidades dentro de la vida del inmueble. Así por ejemplo Civislend propone un crowdlending en donde el solicitante de los fondos es la promotora que planea construir y los inversores son quienes proveen de capital a ésta; quizás el más famoso es el caso de Housers, donde se adquieren viviendas a base de la aportación de distintos inversores y después se obtiene rentabilidad con su arrendamiento o venta posterior; a medio camino entre ambos estaría FT Inversión, en donde se invierte en fase promotora pero siendo nosotros mismos (junto con la empresa) promotores; etc.

Las rentabilidades obtenidas bajo estas modalidades oscilan entre un 3%-5% por rentas periódicas o el doble dígito de las autopromociones y/o ventas, algo sumamente atractivo. Es algo inherente a los inmuebles, para muestra veremos que a 10 años el segundo activo más rentable, por detrás de los bonos de alto riesgo, son los REITs (las SOCIMI de las que hablamos antes), según confirma nuestra referencia de JP Morgan:

En definitiva, la revolución FinTech aplicada a la inversión ha conseguido adaptarse a las distintas modalidades de activo con acierto, lo cual las convierte en un recurso a tener en cuenta para cualquier planificación patrimonial que se precie.

Artículo publicado originalmente en la revista FinTech en Español Décimo Tercera Edición, para descargarla haz click aquí

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